Muốn tăng cầu về nhà ở thì phải giảm tiếp thuế sử dụng đất
written by TrungLun0112
at Tuesday, January 08, 2013
Nếu vay 500 triệu đến 1 tỷ đồng để mua nhà với kỳ hạn từ 15 - 20 năm, lãi suất trên dưới 10% thì nhiều người có cơ hội mua nhà đồng thời giải tỏa hàng tồn kho về nhà ở hiện nay.
Thống đốc Nguyễn Văn Bình trong cuộc họp báo cuối năm cũng đã từng nói: Tín dụng nhà ở cũng là chủ trương của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), nghĩa là NHNN sẽ có một gói cho vay để mua nhà.
Đánh giá về tính hiệu quả của chủ trương này, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa nói: Vừa qua, ông có tiếp xúc và thảo luận với một số NHTM, rằng giả định có những chủ trương như vậy thì có tham gia không? Và họ hỏi ngược lại ông 2 vấn đề. Một là Chính phủ có những biện pháp nào để làm cho giá BĐS rẻ đi và rẻ đi thêm nữa từ Chính phủ, tức là thuế và thủ tục.
Nếu giải quyết được 2 việc này thì giá BĐS có thể giảm xuống chỉ bằng một nửa bây giờ, mà DN vẫn sống tốt, người dân đi mua nhà đỡ nặng gánh hơn. Sau đó mới tính đến việc lãi suất tín dụng và kỳ hạn tín dụng.
Hai là tiền ngân hàng có, nhưng đây là tiền gửi của người dân, nên khi cho vay mua nhà sẽ phải tính dự án đấy có thật không, người chủ dự án đấy có hợp pháp không, tiềm lực tài chính có đủ mạnh để triển khai thành công dự án không thì ngân hàng mới dám cho vay.
Ba là lãi suất phải hợp lý thì ngân hàng mới cho vay, nếu thấp quá mà duy ý chí thì không thể cho vay được, vì ngân hàng còn phải có trách nhiệm với người gửi tiền.
Mục tiêu rất lớn mà Chính phủ đang đặt ra là phục hồi lại thị trường BĐS, bởi lẽ nếu không phục hồi được thì việc xử lý nợ xấu sẽ gặp khó khăn và tốn rất nhiều chi phí, ông có nghĩ thế không?
Để phục hồi lại thị trường này, các nước phát triển không gặp phải những khó khăn về thủ tục hành chính, thuế khóa…, mà dựa chủ yếu vào chính sách tiền tệ: tăng kỳ hạn cho vay đối với những người mua nhà và hạ lãi suất cho vay xuống.
Ví dụ ở Mỹ, kỳ hạn cho vay mua nhà tới 30 năm, Pháp và châu Âu là 50 năm, đặc biệt ở Đức, Thụy Sỹ lên tới 80 năm không thu hồi gốc mà chỉ tính lãi. Làm như vậy thì chi phí trả tiền nhà hàng tháng của người dân sẽ thấp hơn dưới 40% mức thu nhập.
Ở Việt Nam nếu vay 500 triệu đến 1 tỷ đồng để mua nhà với kỳ hạn từ 15 - 20 năm, lãi suất trên dưới 10% thì nhiều người có cơ hội mua nhà, và có thể giải quyết nhanh chóng nhu cầu về nhà ở hiện tại của dân cư nói chung, đồng thời giải tỏa hàng tồn kho về nhà ở hiện nay nói riêng.
Phản ứng của các ngân hàng và doanh nghiệp về vấn đề này như thế nào, thưa ông?
Tìm hiểu một loạt NHTM và DN kinh doanh BĐS thì họ có kiến nghị "rốt ráo". Thuế là một gói quan trọng, đặc biệt là thuế quyền sử dụng đất.
Họ cho rằng, mua một m² đất nông nghiệp chỉ có giá 400.000 đồng, đầu tư cơ sở hạ tầng vào thành 4 triệu đồng, Nhà nước đánh thuế 4 triệu nữa thành 8 triệu, mà mật độ xây dựng chỉ được 50%, tức là thành 16 triệu đồng/m².
Như vậy, từ 400.000 đồng/m² đất nông nghiệp thành 16 triệu/m² xây dựng nhà ở thì làm sao mà rẻ được.
Vì vậy, theo tôi, tăng cầu về nhà ở thì cũng đồng thời phải giảm chi phí nhà ở xuống, bằng cách giảm thuế quyền sử dụng đất. Ngoài ra, thủ tục về đất đai hiện nay cũng rất phức tạp.
Ví dụ cụ thể, thưa ông?
Chẳng hạn như việc cấp sổ đỏ. Có nhiều trường hợp ngân hàng cho vay thế chấp bằng tài sản, đến khi dân chúng trả tài sản lại cho ngân hàng thì Sở Tài nguyên và Môi trường lại không đồng ý. Lý do vì tài sản này là tài sản cố định mà có một quy định là tài sản cố định của một ngân hàng không được phép vượt quá 50% vốn tự có.
Chúng ta luôn "hoạnh họe", làm khổ ngân hàng và DN như vậy thì làm sao giải quyết được vấn đề.
Ngân hàng cho vay và thế chấp bằng BĐS, giờ không nhận lại bằng BĐS thì lấy cái gì? Lấy BĐS về thì bảo hạch toán vào tài sản cố định và bị vượt quá vốn tự có? Sự vượt quá đấy có thể có thật trong một giai đoạn nhất định khi ngân hàng đang xử lý, nhưng cũng phải bán đi chứ họ giữ lại làm gì khối tài sản này?
Ngoài ra, ngay cả thủ tục thu hồi nợ, tòa án xử một vụ cũng mất 2 năm, thi hành án 2 năm nữa thành 4 năm.
Vậy ngân hàng làm sao dám cho dân vay mua nhà. Trong khi tiền gửi của người dân thì phải tính lãi hàng tháng, như vậy ngân hàng chịu sao thấu.
Ra tòa thì mất thời gian, không ra tòa thì bị coi là làm tăng tài sản cố định vượt quá quy định. Nếu xem thường thủ tục mà nghĩ rằng do thiếu tín dụng hay thuế cao thì cũng không giải quyết nổi vấn đề này.
Xin cảm ơn ông!
Theo TTVN
Thống đốc Nguyễn Văn Bình trong cuộc họp báo cuối năm cũng đã từng nói: Tín dụng nhà ở cũng là chủ trương của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), nghĩa là NHNN sẽ có một gói cho vay để mua nhà.
Đánh giá về tính hiệu quả của chủ trương này, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa nói: Vừa qua, ông có tiếp xúc và thảo luận với một số NHTM, rằng giả định có những chủ trương như vậy thì có tham gia không? Và họ hỏi ngược lại ông 2 vấn đề. Một là Chính phủ có những biện pháp nào để làm cho giá BĐS rẻ đi và rẻ đi thêm nữa từ Chính phủ, tức là thuế và thủ tục.
Nếu giải quyết được 2 việc này thì giá BĐS có thể giảm xuống chỉ bằng một nửa bây giờ, mà DN vẫn sống tốt, người dân đi mua nhà đỡ nặng gánh hơn. Sau đó mới tính đến việc lãi suất tín dụng và kỳ hạn tín dụng.
Hai là tiền ngân hàng có, nhưng đây là tiền gửi của người dân, nên khi cho vay mua nhà sẽ phải tính dự án đấy có thật không, người chủ dự án đấy có hợp pháp không, tiềm lực tài chính có đủ mạnh để triển khai thành công dự án không thì ngân hàng mới dám cho vay.
Ba là lãi suất phải hợp lý thì ngân hàng mới cho vay, nếu thấp quá mà duy ý chí thì không thể cho vay được, vì ngân hàng còn phải có trách nhiệm với người gửi tiền.
Mục tiêu rất lớn mà Chính phủ đang đặt ra là phục hồi lại thị trường BĐS, bởi lẽ nếu không phục hồi được thì việc xử lý nợ xấu sẽ gặp khó khăn và tốn rất nhiều chi phí, ông có nghĩ thế không?
Để phục hồi lại thị trường này, các nước phát triển không gặp phải những khó khăn về thủ tục hành chính, thuế khóa…, mà dựa chủ yếu vào chính sách tiền tệ: tăng kỳ hạn cho vay đối với những người mua nhà và hạ lãi suất cho vay xuống.
Ví dụ ở Mỹ, kỳ hạn cho vay mua nhà tới 30 năm, Pháp và châu Âu là 50 năm, đặc biệt ở Đức, Thụy Sỹ lên tới 80 năm không thu hồi gốc mà chỉ tính lãi. Làm như vậy thì chi phí trả tiền nhà hàng tháng của người dân sẽ thấp hơn dưới 40% mức thu nhập.
Ở Việt Nam nếu vay 500 triệu đến 1 tỷ đồng để mua nhà với kỳ hạn từ 15 - 20 năm, lãi suất trên dưới 10% thì nhiều người có cơ hội mua nhà, và có thể giải quyết nhanh chóng nhu cầu về nhà ở hiện tại của dân cư nói chung, đồng thời giải tỏa hàng tồn kho về nhà ở hiện nay nói riêng.
Phản ứng của các ngân hàng và doanh nghiệp về vấn đề này như thế nào, thưa ông?
Tìm hiểu một loạt NHTM và DN kinh doanh BĐS thì họ có kiến nghị "rốt ráo". Thuế là một gói quan trọng, đặc biệt là thuế quyền sử dụng đất.
Họ cho rằng, mua một m² đất nông nghiệp chỉ có giá 400.000 đồng, đầu tư cơ sở hạ tầng vào thành 4 triệu đồng, Nhà nước đánh thuế 4 triệu nữa thành 8 triệu, mà mật độ xây dựng chỉ được 50%, tức là thành 16 triệu đồng/m².
Như vậy, từ 400.000 đồng/m² đất nông nghiệp thành 16 triệu/m² xây dựng nhà ở thì làm sao mà rẻ được.
Vì vậy, theo tôi, tăng cầu về nhà ở thì cũng đồng thời phải giảm chi phí nhà ở xuống, bằng cách giảm thuế quyền sử dụng đất. Ngoài ra, thủ tục về đất đai hiện nay cũng rất phức tạp.
Ví dụ cụ thể, thưa ông?
Chẳng hạn như việc cấp sổ đỏ. Có nhiều trường hợp ngân hàng cho vay thế chấp bằng tài sản, đến khi dân chúng trả tài sản lại cho ngân hàng thì Sở Tài nguyên và Môi trường lại không đồng ý. Lý do vì tài sản này là tài sản cố định mà có một quy định là tài sản cố định của một ngân hàng không được phép vượt quá 50% vốn tự có.
Chúng ta luôn "hoạnh họe", làm khổ ngân hàng và DN như vậy thì làm sao giải quyết được vấn đề.
Ngân hàng cho vay và thế chấp bằng BĐS, giờ không nhận lại bằng BĐS thì lấy cái gì? Lấy BĐS về thì bảo hạch toán vào tài sản cố định và bị vượt quá vốn tự có? Sự vượt quá đấy có thể có thật trong một giai đoạn nhất định khi ngân hàng đang xử lý, nhưng cũng phải bán đi chứ họ giữ lại làm gì khối tài sản này?
Ngoài ra, ngay cả thủ tục thu hồi nợ, tòa án xử một vụ cũng mất 2 năm, thi hành án 2 năm nữa thành 4 năm.
Vậy ngân hàng làm sao dám cho dân vay mua nhà. Trong khi tiền gửi của người dân thì phải tính lãi hàng tháng, như vậy ngân hàng chịu sao thấu.
Ra tòa thì mất thời gian, không ra tòa thì bị coi là làm tăng tài sản cố định vượt quá quy định. Nếu xem thường thủ tục mà nghĩ rằng do thiếu tín dụng hay thuế cao thì cũng không giải quyết nổi vấn đề này.
Xin cảm ơn ông!
Theo TTVN
Tổng hợp: Báo mua bán nhà đất HPT
Tags: Dịch vụ vệ sinh NVĐ